3月22日起在句容施行的楼市限购、限贷政策,拉开了镇江市房地产调控的序幕。仅仅3天后,镇江市人民政府又加码调控,取消镇江市区(含丹徒区、镇江新区)外地人购房补贴,并大幅提高二套房住房公积金贷款首付比例至60%。种种迹象表明,三、四线城市的调控大幕已然拉开。

  昨日,镇江市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场健康平稳发展的通知》,阻击外来投资需求指向明显。《通知》规定自3月24日起,停止执行去年5月出台的《镇江市关于房地产去库存工作的实施方案》中的第6、7条政策,即“非本市户籍人口在市区(京口区、润州区、丹徒区和镇江新区)购房,享受本市户籍人口购房补贴政策”,以及“建立商品房(安置房)优惠房源库,鼓励开发企业自愿加入。购房人凡购买优惠房源库中的商品房(安置房),开发企业在成交价的基础上再给予购房人5%的优惠。”

  记者获悉,去年5月在去库存大潮中镇江出台的上述《实施方案》,从可贷款、可落户等方面对外地人在镇购房敞开大门,比如,非镇江市户籍居民在镇购房,只要在户籍所在城市及其他城市没有任何住房商贷记录,则可以算首套,贷款首付两成,执行基准利率9折;非镇江市户籍居民在当地城镇地区购买商办用房面积超过30平方米的,其本人、配偶及其未婚子女可在房屋所在地社区集体户申请落户。与此同时,不论是本地人还是外地人,在镇江市区(润州区、京口区、丹徒区、镇江新区)买房,可享受1%的购房补贴。

  系列优惠政策,对外来购房人形成较强吸引力,加之长期以来镇江市区房价处于苏南房价洼地,投资成本相对较低,因此,去年下半年以来,一向波澜不惊的镇江楼市也开始频繁出现“南京楼市镇江投资考察团”的身影。镇江市区部分楼盘也出现了罕见的“热抢”现象,本地购房者也因为部分楼盘“一房难求”而产生恐慌。

  此前,镇江房地产市场中表现最为抢眼的是紧邻南京的句容楼市,当地政府也注意到句容楼市量价齐涨的异动,督促和指导句容出台了限购与限贷政策。此番,又针对市区存在的楼市升温现象出招,从取消外地人购房补贴入手亮明不鼓励外来投资需求的态度。记者算了一笔账,镇江当前商品住房均价7300元/平方米左右,如购买一套100平方米的住房,总价73万元,过去可享受7300元的补贴,目前补贴取消,看上去影响较为温和。不过,镇江昨日出台的《通知》还有配合招数——在异地缴存住房公积金的非本市户籍职工不得在镇江市区申请住房公积金贷款。如此,外地人在镇购房只能商业贷款或一次性付款。但按照之前的规定,已在外地拥有2套及以上住房贷款记录的,不能再在当地贷款。这样一来,也将抑制部分投资者利用杠杆买房的需求。

  阻击外来投资的同时,镇江本地家庭购房贷款门槛也在抬高。《通知》明确,缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付款比例由原来的20%调整为30%;对拥有1套住房并已结清公积金购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,首付款比例由20%调整为60%。缴存职工家庭购买普通自住房,提取住房公积金的首付款比例统一调整为30%。

  由此可见,镇江楼市调控释放出全面控制需求端的信号。这与当地目前楼市库存大幅消化,供应已显不足有紧密关系。官方统计的镇江楼市交易数据显示,1-2月镇江全市商品住房批准预售91.02万平方米,同比增加了78.68%,但即便供应有所增加,截至2月底,镇江全市商品住房可售面积515.01万平方米,同比减少44.92%,去化周期仅为6个月,处于6-12个月正常去化周期的下限,再不收紧需求端,供需矛盾或进一步凸显。

  控需求的同时,镇江出台的《通知》也显示出从供应端发力的决心,将增加市区普通住宅用地供应,今年计划上市2000亩至2500亩住宅用地,缓解市场压力,稳定市场预期。

  做好商品住宅价格管理工作的相关举措也写进《通知》,将严格执行商品住房价格备案、房源明码标价和“一价清”制度等。还将规范交易行为,加大市场整顿力度,严禁开发企业无证认筹、捂盘惜售,加大虚假违法广告打击力度,严格商品住房合同网签备案管理。

  值得一提的是,1-2月,镇江全市商品住房销售均价7267元/平方米,虽然同比增长19.90%,但环比却下降了0.75%。在房价已趋稳背景下,当地仍致力于做调控文章,也显露出地方政府进一步稳定房价的决心。

  镇江分类调控的思路也可清晰感触,在取消外地人购房补贴的同时,镇江规定,人才在镇江市区购买首套商品住房可享受缴纳契税补贴;而对于库存仍然高企的商办用房,当地提出,对购买商办用房和开发企业将商办用房转为自持开展租赁业务等情况,给予相应的政策支持和政府补贴。